Studie als Modellbeispiel zur Kostenberechnung:
Variante 3 - Denkmal + Neubau optimiert
Im Rahmen der Projektstudie wurde die Hahn Helten + Ass. Architekten GmbH damit beauftragt, eine Studie für die zukünftige Entwicklung des Rathaus Steinweg in Brühl zu erstellen.
Auf Grundlage einer Bestandsanalyse wurden drei bauliche Konzepte für die Entwicklung des Standortes Rathaus Steinweg erarbeitet. Besonderes Augenmerk galt hier neben den Aspekten der städtebaulichen Eingliederung, der Wirtschaftlichkeit und Nutzungsflexibilität vor allem auch den Aspekten der Stadtentwicklung und der Denkmalpflege, sowie der Umsetzung einer erhöhten Bürgernähe und Transparenz zur Verbesserung des Dialog zwischen den Bürgern und den politischen und verwaltungstechnischen Institutionen der Stadt Brühl.
Handlungsempfehlung - Fazit der Studie (Studie Seite 64)
Studie als Modellbeispiel zur Kostenberechnung: Variante 3 - Denkmal + Neubau optimiert
Für die Weiterentwicklung des Standortes "Rathaus B" empfiehlt die Hahn Helten + Ass. Architekten GmbH eine Realisierung auf der Basis der Variante 3.
In den Varianten 2 und 3 wird jeweils ein Neubau als Ersatz für den 60er-Jahre Bau zur Realisierung vorgeschlagen. Die Varianten unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Größe und Disposition im Stadtraum. So wird bei der Variante 3 ein größerer Baukörper vorgeschlagen, der durch die Wiederherstellung der historischen Baufluchten und die Gassenbildung auch die Platzfassung des "Janshofes" ermöglicht und somit einen positiven Impuls für die Innenstadtentwicklung Brühls erwarten lässt.
Des Weiteren sind durch die Größe und die hohe Nutzungsflexibilität des Baukörpers in Variante 3 mehrere Nutzungen wie Bibliothek, Bürgerservice und die Unterbringung von Rats- und Fraktionssälen parallel denkbar.
Durch die Ausbildung einer zentralen Adresse und Anlaufstelle würde die Realisierung der Variante 3 zu mehr Bürgernähe führen und darüber hinaus den repräsentativen Ansprüchen an ein Rathaus für Brühl in höchst angemessener Weise genügen.
Hinsichtlich der Nutzungsflexibilität und der einfachen Realisierung der Barrierefreiheit und des Brandschutzes weist neben der Neubauvariante 3 auch die Neubauvariante 2 klare Vorteile gegenüber der Variante 1 auf. Weitere Vorteile ergeben sich bei beiden Neubauvarianten gegenüber Variante 1 durch ein gutes NF/VF-Verhältnis und durch eine optimierte Organisation der Erschließungsstruktur und der Neubaukubatur.
Bei der Variante 1 können die beiden Bestandsgebäude nur unter hohem Aufwand durch Umbau- und Sanierung an heutige Ansprüche an ein modernes Verwaltungsgebäude angepasst werden. Durch die geringe Nutzungsflexibilität ist bei dieser Variante nur eine reine Verwaltungsnutzung möglich. Die Umbaumaßnahmen gehen durch eine notwendige Erhöhung der Verkehrsfläche zulasten der Nutzflächen und führen zu einem schlechten NF/ VF-Verhältnis.
Auch eine städtebauliche "Fassung" des Janshof durch den Baukörper und eine wünschenswerte Wiederherstellung der historischen Baufluchten und der Gassenbildung gelingt hier nicht, weshalb auch ein positiver Impuls für die Stadtentwicklung Brühls ausbleiben würde.
Die Empfehlung zur Umsetzung der Variante 3 wird auch durch das Ergebnis der Kostenschätzung (S. 82) und der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (S.88) erhärtet. Hier wird auch eine eindeutige Empfehlung zur Umsetzung der Variante 3 ausgesprochen. Der für die Neubaulösungen gewählte Entwurfsansatz ermöglicht über das Ergebnis der Studie hinaus problemlos die Entwicklung eines passgenauen Entwurfes, der bezüglich des Bauvolumens und der Kosten zwischen den im Rahmen der Studie vorgeschlagenen Varianten 2 und 3 liegen würde.
Das Gebäudekonzept bietet so die Chance ein Gebäude zu realisieren, das im Zuge der weiteren Bearbeitung maßgeschneidert auf das vom Bauherren formulierte Nutzungs- und Raumprogramm reagieren und im Entwurfsprozess angepasst werden kann.
Variante 1 - Denkmal + Altbau
Studie als Modellbeispiel zur Kostenberechnung: Denkmal + mit bisherigem Altbau
Variante 2 - Denkmal + Neubau
Studie als Modellbeispiel zur Kostenberechnung: Variante 2 - Denkmal + Neubau
Fachtechnische Bewertung (Kostenschätzung - Studie Seite 83)
Die absoluten Höhen der berechneten Investitionskosten für die einzelnen Varianten des Rathauses B sind nur eingeschränkt aussagefähig, daher wird auf die differenziertere Betrachtung der Wirtschaftlichkeit unter Berücksichtigung von Refinanzierungsaspekten (vgl. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung WBC) verwiesen. Qualitativ lassen sich aus dem Vergleich der Varianten folgende Aussagen treffen:
Variante 1
Die relativ hohen Kosten für den Umbau im Bestand und die trotz Modernisierung erzielte geringe Flächeneffizienz (nur ca. 61% Nutzfläche nach erfolgtem Umbau des Anbaus) lassen diese Lösung unter Refinanzierungsaspekten als unwirtschaftlich erscheinen.
Variante 2
Die Baukosten liegen gesamt ca. 19 % über Variante I und sind hinsichtlich Wirtschaftlichkeit und Refinanzierbarkeit günstiger als bei Variante 1 zu beurteilen. Die höhere Nutzfläche (77%) des Neubaus, bei nahezu gleicher Grundfläche, erzeugt ein deutlich höheres Nutzungspotenzial.
Variante 3
Die Baukosten je m² Grundfläche sind identisch zu Variante 2. Der Kosten- Nutzen-Effekt ist hier optimal ausgereizt (85% Nutzfläche im Neubau bei größtmöglicher Grundfläche je Geschoss). Die Auswirkungen auf Wirtschaftlichkeit und Refinanzierbarkeit sind im Kapitel Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vom Büro WBC dargestellt.